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2019年房产市场:房企压力山大,洗牌加速

2020-01-04 来源:中国企业网责任编辑:中国企业网 浏览数:812 中国企业网_中国企业全球门户网站

核心提示:2019年最后一天,上海气温骤降至冰点,但上海新静安体育中心热气腾腾。每年到这个时候我很煎熬的,总会被打脸,预测总有不准的时候。场下是5000多名全国各地赶来赴会的听众,场上是当日的演讲主咖易居企业集团CEO丁

2019年最后一天,上海气温骤降至冰点,但上海新静安体育中心热气腾腾。


“每年到这个时候我很煎熬的,总会被打脸,预测总有不准的时候。

 

场下是5000多名全国各地赶来赴会的听众,场上是当日的演讲“主咖”易居企业集团CEO丁祖昱。在这场名为“拥抱未来”的跨年演讲中,丁祖昱用了将近4个小时,发布2019年楼市观测报告。

 

显然,“被打脸”的准备早已做好。身为地产圈的明星经理人和潮流IP,丁祖昱每年的论断都会引起业内的广泛讨论。这次,他首先复盘了“2019年楼市十大预测”,总体来说,“错了1个半,对了8个半,还算是一个合格的分数。

 

错了1个半,此话何讲?2019年初,丁祖昱曾预测,行业规模将下降10%至13万亿元,但事实上,当年的数据反而上升。因此他定论,“这条预测错误。

 

有趣的是,丁祖昱还给自己的其中一条预测打了“半对半错”。

 

“当时我认为,海南的限制不可能一直持续下去,所以我觉得海南政策会放松,市场会回升。今年10月份海南政策做了相应调整,因为放得比较晚,海南市场还在复苏过程中,所以我打半对半错。”丁祖昱解释说。

 

刚刚过去的2019年,房地产行业可谓压力山大。

 

身处寒冬之中,丁祖昱给这一年的房地产市场做了一个年度汉字:“难”。


2019年是一个怎样的年份呢?投资难融资更难,买房卖房难,企业政府都难,长租难、商办更难……但就宏观数据而言,丁祖昱预测,2019年行业销售金额会突破16万亿,同比上升约7%;新开工面积达到22亿平米,同比增加8%;开发投资达到13万亿,同比增长10%。

 

“从这三大数据中,可以看到2019年房地产宏观数据依然繁荣。”丁祖昱称。宏观数据繁荣和行业自身压力形成了鲜明对比。从行业压力角度来看,TOP50房企整体增速从65%降到16%,百强房企增速更小。丁祖昱认为,TOP50房企的增速变化是行业压力巨大的信号。

 

“虽然我们今年(2019年)空调开得比较足,但从货币市场、从房地产信贷角度来说,大家仍然感到一阵阵寒意。”丁祖昱称。



至于未来十年,丁祖昱的核心观点是,“房地产是中国最大的制造业”。他认为,制造业具备的特征,房地产同样具备,特别是房住不炒之后,房地产投资属性逐渐减弱,消费属性逐渐加强,这意味着,房地产是制造业的特征会越来越明显。


在他看来,未来十年中国商品房总量将达到150万亿。



一二手房市场“压力山大”

 

当丁祖昱讲完“2020深圳房价不会涨”的预测时,会场有人笑出了声。直至散场,仍有不少操着广深口音的听众在寒风中边走边吵。为什么呢?他们似乎不相信这个论断。

 

回顾过去一年,从2019年2月份粤港澳大湾区规划纲要的出台、到8月份深圳建设先行示范区意见的出台,加上11月6日,香港居民在大湾区购房豁免提交资料文件,可与当地居民享有同等购房待遇,再到11月11日,深圳调整非普通住宅标准等,无一不成为深圳楼市“涨价”的兴奋剂。

 

但丁祖昱给出的观点是,从市场角度看,深圳房价不低,2019年很多楼盘价格上涨后需要消化周期,而且深圳政府不会让深圳继续上涨,会出措施来平稳房价。


“深圳房价真的像数据显示的那样,同比只有2%的涨幅吗?”丁祖昱发问,却没有直接给出答案。至少现在他看到的情况是,“深圳房价不断攀升,无论一手还是二手房都有巨大的差异。


 

在他看来,无论是深圳还是上海,这两个城市房价均价都已超过5万元/平方米,进入了5字头时代。从涨幅榜来看,长三角占了一半城市。这当中有很多因素,比如备案登记放开,导致部分城市房价有所回升。

 

就全国来看,克而瑞研究数据显示,其收录的各城市一手房成交情况中,重庆成交量最高,但同比去年略有下滑,上海成交金额第一,比去年上升20%。从成交涨幅来看,厦门和北京成交涨幅过60%。

 

有意思的是,在2016年限价之后,一手低于二手房房价的情况非常明显。在对全国22个重点城市新开盘项目做了全面调研后,丁祖昱发现,2019年,一手和二手房价格“倒挂”情况越来越少。“统计的22个城市只有202个倒挂项目,平均一个城市不到十个。

 

二手房方面,丁祖昱给出的论断是,“价格涨不动从二手成交情况来说,今年成交周期明显拉长。广州成交周期超过100天,深圳只要二手房挂出来就能成交。从价格来说,基本是跌多涨少。“今年二手房价格压力比较大,是以价格换取的成交量。

 

据克而瑞统计,二手房市场最核心的15个城市,其成交接近1.3亿平方米,总成交金额近3.5万亿元,集中度达到60%。而在一手房方面,有50个城市达到60%,这表明二手房市场有待于进一步发展,未来空间非常大。

 

相比于“面包”住宅市场的价格压力,被誉为“面粉”的土地市场情况同样不容乐观。“土地成交规模回到十年低位,地价岿然不动。”丁祖昱如此总结过去一年的土地市场。

 

在他看来,土地数据2019年压力很大,成交规模已经回到过去十年的相对低位,仅比2014年、2015年略好一些,地价同比数据也没有明显下降。其中,溢价率与流拍率是两个最重要的指标,除了3、4、5月份回升,2019年其他月份整体流拍率达14%,约等于七块当中有一块流拍,土地市场相当严峻。

 


房企增长失速

 

2019年,百强房企增长失速。

 

 

“可以说是跳水式失速。”在丁祖昱的统计中,2016年百强房企的增速在50%左右,2019年这个数字只有6.5%左右,与此同时,新增的千亿企业数量“腰斩”,2018年新增13家,2019年只有5家。

 

从拿地销售比来看,今年的投资越来越谨慎。他提供了一组数据。“今年8月之前只拿出44%的钱买地,9月份已经降到28%,到了第四季度在25%左右。”从拿地区域来看,目前投资是回归二线的,但二线土地供应非常有限。从资金角度来看,2019年上半年到处拿钱,下半年到处没钱,对于大多数房企来说资金压力非常大。

 

事实上,政策层面早已为市场定调。丁祖昱表示,宏观上看,2019年强调了不把房地产作为短期刺激经济的手段,这是当年房地产方面最严的政策,而地方上由于市场压力,整体政策限制要相对松一些。另外,整体货币市场资金比较宽裕,但这个宽松和房地产无太大关联。

 

值得关注的是,2019年棚改计划开发锐减50%左右,棚改贷款直接影响棚改货币量。就此,丁祖昱提醒注意棚改政策对城市化的影响。

 

市场寒冬刺激着行业洗牌进一步加速,从“大鱼吃小鱼”到“大鱼吃大鱼”的局面正在形成,百强房企也开始清算重组。丁祖昱建议,破产清算赶早不赶晚,早一点可以清算出一定的价值,如果晚的话,会面临非常棘手的局面。

 

过去一年也是房企回款压力巨大的一年,营销的压力表现在,在售数量增加,单盘产能下降,竞争加剧。“很多房企被渠道绑架了。”丁祖昱称。当营销的常规手段全面失效,卖房全依赖于渠道时,2019年营销面临的压力非常大。数字来看,2018年之前渠道占比小于5%,2018年升到10%-15%,2019年开始达到50%,2019年四季度占比则达到了50%以上。

 

“归根到底,最大的逻辑就是客户发生了翻天覆地的变化。由于财富客户下降,今天自用型客户和楼盘要匹配起来,会比过去困难得多。”丁祖昱解释称。比如,就空间和属性来讲,在今天大家都非常难以寻找客户的情况下,依赖渠道成为不得不靠的选择。

 

丁祖昱建议,“未来十年最核心的是融资能力,未来房地产行业利润是非常有限的,长期都是高成本资金,压力非常大。

 

不过,在低迷市场中,物业成为亮色。

 

丁祖昱观察到,2019年的11家IPO公司中,物业类基本占了一半,且物业股平均涨50%。此外,今年物业收并购非常多,基本是全面启动,无论是上市还是没有上市都在做大量收购。今年智慧物业也迅速发力,未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大的一个板块。

 

 

新兴市场“重新洗牌”

 

一组公开数据显示,从2017年至2019年,共有69家长租公寓机构因资金链断裂或无法再经营,而在2019年占了其中的53家,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

 

开发商层面,远洋地产、朗诗集团等房企宣布剥离旗下长租公寓业务,万科、碧桂园等地产巨头也暂缓了在相关领域的扩张脚步。

 

“今年的公寓估值出现了大滑坡,回到了两年前的起点。这是租赁行业的短暂洗牌,也是它价值回归的过程。”丁祖昱称。

 

经历了2018年快速发展后,2019年下半年,长租公寓深陷舆论漩涡。在国家层面重拳整治的大背景下,长租公寓的境况只是整个租赁市场的冰山一角。

 

丁祖昱总结称,今年租赁压力非常大,具体表现在,一线和二线之间规模价格差距非常大。比如,北京和上海的市场规模是长沙、合肥的20倍,租金是四倍。

 

在丁祖昱看来,从消费者角度来说,租赁市场也有巨大差异,一线城市3500元以下租金达到了50%,4000元以下的租金占比达到了80%,而三线城市3000元以下的租金占比达到90%。“租客租房都不愿意去远郊,一线城市还有可以忍受90分钟以上的,三线城市30分钟以上都不能忍受了。

 

值得关注的是,自2017年出现租赁用地出让之后,现已累计有180幅土地出让,但至今还没有一个项目上市提供租赁房源。丁祖昱预测,2020年或是这些所谓租赁用地转成租赁用房上市的起步之年。

 

“租赁这个行业巨大,但还没到真正收获的时节。”丁祖昱称。可以看到,60%以上的前30强房企布局了租赁业务,尤其在租售并举提出之后,未来租赁市场将是一个巨大市场。“今天进入到租赁行业是龙头房企必须的选择。

 

丁祖昱给出建议,房企入局租赁,要聚焦细分领域,寻求精细化管理。比如,蓝领公寓、学区房租赁。


至于商办市场,据丁祖昱观察,北京、上海、深圳写字楼同时出现了租金和出租率的双降,而且整个中国七成重点城市都出现了上述情况。不过在大宗交易方面,上海、北京、深圳的大宗交易数量没有明显减少,特别是上海,其大宗交易要超过全国大宗交易总和的50%。

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